Loi de 2025 sur les droits des locataires – Conséquences pour les demandes d'indemnisation

Contexte

La loi de 2025 sur les droits des locataires, dont la première phase entrera en vigueur^{le 1er}mai 2026, vise à répondre à des années de pressions politiques et de campagnes en faveur d'une réforme du marché locatif privé en Angleterre. 

Depuis la loi sur le logement de 1988, qui visait à encourager les investissements dans le secteur privé en instaurant les expulsions « sans motif valable », le problème de la précarité du logement n'a cessé de s'aggraver. Dès 2017, les militants signalaient que ces expulsions « sans motif valable » constituaient l'une des principales causes du problème des sans-abri. 

Parallèlement à la question des expulsions, le problème récurrent de la qualité et de l'entretien des logements locatifs n'a jamais cessé de se poser. Alors que ce dossier était enlisé dans des divergences politiques, le décès tragique d'Awaab Ishak, âgé de deux ans, a conduit à l'adoption de la loi de 2023 sur le logement social (Social Housing (Regulation) Act 2023), qui impose aux bailleurs sociaux en Angleterre des délais légalement contraignants pour enquêter sur les risques graves et y remédier.  

Loi de 2025 sur les droits des locataires

La loi de 2025 sur les droits des locataires constitue donc une tentative de réforme en profondeur du secteur locatif privé en Angleterre. Ses dispositions seront mises en œuvre par étapes :

27 octobre 2025

• Les nouveaux pouvoirs d'application de la loi et d'enquête des conseils locaux sont entrés en vigueur.

1er mai 2026

• Suppression des expulsions « sans motif valable » prévues à l'article 21 et conversion de tous les baux en contrats à durée indéterminée renouvelables. 
• Les propriétaires doivent respecter le délai de préavis requis pour la reprise de possession et être prêts à justifier leurs motifs devant le tribunal. 
• Le propriétaire ne peut obtenir la restitution des lieux que pour des motifs précis et avérés, tels que des arriérés de loyer, la vente du bien ou son propre déménagement ; toutefois, c'est le tribunal qui statue si le locataire refuse de quitter les lieux.  
• Les enchères pour la location sont interdites. 
• Le paiement anticipé du loyer est limité à un mois. 
• Le propriétaire ne devrait pas refuser d'autoriser la présence d'un animal de compagnie sans motif valable.
• Les pratiques discriminatoires à l'encontre des locataires ayant des enfants ou les annonces indiquant « No DSS » sont interdites. 

À partir de la fin de l'année 2026

• Mise en place d'une base de données sur le secteur locatif privé et extension de la loi Awaab au marché locatif privé. 

L'utilisation du terme « périodique » tend à évoquer des intervalles réguliers ou fixes, à l'instar des baux de 6 ou 12 mois que nous connaissons actuellement, mais c'est tout le contraire. Les baux périodiques renouvelables sont des baux à durée indéterminée, c'est-à-dire sans date de fin fixe, sauf si le locataire donne un préavis de deux mois ou un préavis convenu au préalable par les deux parties.

Du expertise en sinistres, les changements les plus notables concernent les obligations des propriétaires et la protection des locataires, et ceux-ci auront inévitablement une incidence sur l'ampleur et la complexité des futures demandes d'indemnisation. Pour comprendre pourquoi, considérons ce qui suit :

Un examen plus approfondi de la qualité des logements existants

Compte tenu du renforcement de l'application des normes immobilières et de l'accélération des délais de remise en état, on pourrait observer une moindre tolérance à l'égard des travaux de remise en état qui s'éternisent, ou une moindre volonté de rester dans un logement ayant subi des dommages modérés à la suite d'un sinistre couvert par l'assurance. Il faudra examiner avec soin à quel moment un bien immobilier est véritablement « inhabitable » et pour combien de temps. 

Une pression accrue sur les délais de réparation

La prolongation des périodes d'hébergement de remplacement pourrait s'avérer plus difficile à gérer en raison des exigences réglementaires qui imposent une intervention rapide.

Risque accru de sous-assurance

Si les biens ne sont pas assurés pour des valeurs de reconstruction adéquates, en particulier lorsque des travaux de mise en conformité sont nécessaires, le déficit pourrait allonger les délais de réparation et avoir une incidence sur la durée de l'hébergement provisoire. Compte tenu des difficultés déjà rencontrées pour trouver des solutions d'hébergement provisoire raisonnables pour les occupants, les coûts des sinistres risquent fort d'augmenter, ce qui mettra à rude épreuve les limites de couverture existantes. 

Une plus grande complexité

Avec l'entrée en vigueur de la loi, les contrats de location à durée déterminée seront automatiquement convertis en contrats à durée indéterminée. Les propriétaires devront revoir leurs conditions, et experts en sinistres experts examiner attentivement les implications de ces nouvelles dispositions et vérifier leur compatibilité avec les garanties des polices d'assurance. Cela aura des répercussions non seulement sur les modalités applicables aux logements loués existants, mais aussi sur les solutions de relogement temporaire dont les occupants auront besoin pendant la durée des réparations. 

Avantages potentiels

D'un autre côté, la fin des baux de 6 ou 12 mois pourrait-elle réduire le risque pour les assureurs, le locataire déplacé ayant la possibilité de donner un préavis lorsque les réparations touchent à leur fin ? Cela permettrait d'éviter de payer un loyer pour un logement temporaire lorsque le logement initial est à nouveau disponible. C'est une possibilité. 

Cela dit, il n'est pas difficile d'imaginer que si un propriétaire constate une plus grande volatilité du marché, des baux plus courts, davantage de difficultés à récupérer son bien et une hausse des frais d'entretien, on peut s'attendre à ce que les loyers augmentent pour compenser. L'avenir nous le dira.