Lov om lejeres rettigheder fra 2025 – Konsekvenser for forsikringskrav

Baggrund

Loven om lejeres rettigheder fra 2025, hvis første fase træder i kraft^den1.maj 2026, har til formål at imødekomme mange års politisk pres og kampagner for en reform af det private lejemarked i England. 

Siden boligloven fra 1988, der havde til formål at fremme investeringer i den private sektor gennem indførelsen af »no fault«-udsættelser, har der været et stigende problem med boligusikkerhed. Allerede i 2017 påpegede aktivister, at sådanne »no fault«-udsættelser var en af de væsentligste årsager til hjemløshed. 

Sideløbende med spørgsmålet om udsættelser har der været det vedvarende problem med standarden og vedligeholdelsen af lejeboliger. Selvom spørgsmålet har været præget af politiske uenigheder, førte den tragiske død af den toårige Awaab Ishak til vedtagelsen af loven om socialt boligbyggeri (Social Housing (Regulation) Act) fra 2023, som indeholdt juridisk bindende frister for udlejere af sociale boliger i England til at undersøge og udbedre alvorlige sikkerhedsrisici.  

Loven om lejeres rettigheder fra 2025

Loven om lejeres rettigheder fra 2025 er således et forsøg på en gennemgribende reform af den private lejemarked i England. Bestemmelserne vil blive indført i etaper:

27. oktober 2025

• Kommunens nye håndhævelses- og efterforskningsbeføjelser trådte i kraft.

1. maj 2026

• Afskaffelse af udkastelser i henhold til § 21 uden begrundelse og overgang af alle lejemål til en løbende tidsbegrænset aftale. 
• Udlejere skal give deres lejere den lovpligtige opsigelsesfrist i forbindelse med fraflytning og skal være parate til at dokumentere deres begrundelse i retten. 
• Udlejeren kan kun få boligen udleveret på grundlag af bestemte, dokumenterede årsager, såsom lejerestancer, salg eller flytning, men det er retten, der træffer afgørelse, hvis lejeren ikke flytter.  
• Budgivning ved udlejning er forbudt. 
• Forudbetaling af husleje er begrænset til én måned. 
• Udlejeren bør ikke nægte tilladelse til at holde et kæledyr uden gyldig grund.
• Diskriminerende praksis over for lejere med børn eller annoncer med teksten »No DSS« er forbudt. 

Fra slutningen af 2026 og frem

• Indførelse af en database over den private udlejningssektor og udvidelse af Awaab-loven til også at omfatte det private udlejningsmarked. 

Brugen af udtrykket »periodisk« kan let give indtryk af regelmæssige eller faste intervaller, ligesom de 6- eller 12-måneders lejekontrakter, vi kender i dag, men det er faktisk det modsatte. Rullende periodiske lejekontrakter betyder, at lejemålet er tidsubegrænset, dvs. at der ikke er nogen fast udløbsdato, medmindre lejeren siger op med 2 måneders varsel eller et varsel, som begge parter på forhånd har aftalt.

Set ud fra et skadesbehandlingsperspektiv vedrører de mest markante ændringer udlejers forpligtelser og lejers rettigheder, og disse vil uundgåeligt få indflydelse på omfanget og kompleksiteten af fremtidige skadesanmeldelser. For at forstå hvorfor, kan man overveje følgende:

Større fokus på kvaliteten af de eksisterende boliger

Med en skærpet håndhævelse af standarder for ejendomme og krav om hurtigere udbedring vil der muligvis være mindre tolerance over for langvarige genopbygningsarbejder eller en vilje til at blive boende i boliger, der har lidt moderate skader som følge af en forsikringsbegivenhed. Det vil kræve nøje overvejelse at afgøre, hvornår en ejendom reelt er »ubeboelig«, og hvor længe dette vil være tilfældet. 

Større pres på reparationsfristerne

Forlængede perioder med alternativ indkvartering kan blive en større udfordring på grund af lovgivningsmæssige krav om hurtig handling.

Øget risiko for underforsikring

Hvis ejendomme ikke er forsikret til en passende genanskaffelsesværdi, især hvor der er behov for opgraderinger for at opfylde lovkrav, kan dette underskud forlænge reparationsperioderne og påvirke varigheden af midlertidig bolig. I lyset af de udfordringer, der allerede er forbundet med at finde passende midlertidig bolig til beboerne, vil skadesudgifterne med stor sandsynlighed stige, hvilket vil lægge pres på de eksisterende forsikringssumgrænser. 

Større kompleksitet

Med lovens ikrafttræden vil lejekontrakter med en fast udløbsdato automatisk blive ændret til en løbende kontrakt. Udlejere vil revidere deres vilkår, og skadesbehandlere vil være nødt til nøje at overveje konsekvenserne af de nye ordninger og, hvordan de stemmer overens med forsikringsdækningen. Dette vil ikke blot få indflydelse på ordningerne for den eksisterende lejebolig, men også på den midlertidige bolig, som beboeren har brug for under reparationsarbejdet. 

Mulige fordele

På den anden side kunne afskaffelsen af 6- eller 12-måneders lejekontrakter muligvis mindske forsikringsselskabernes risiko, da den fordrevne lejer vil have mulighed for at opsige kontrakten, når reparationerne nærmer sig afslutningen. Dette vil undgå, at der skal betales husleje for midlertidig bolig, når den oprindelige lejebolig igen er klar til indflytning. Muligvis. 

Ikke desto mindre er det ikke svært at forestille sig, at hvis en udlejer oplever større udsving på markedet, kortere lejeperioder, større vanskeligheder med at få ejendommen tilbage i sin besiddelse og stigende vedligeholdelsesomkostninger, kan vi forvente, at huslejen sandsynligvis vil stige for at kompensere for dette. Det må tiden vise.